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上市企业投资性房地产公允价值计价模式的决策分析_自利

时间:2013-05-15  作者:佚名

论文导读::新会计准则实施两年来,有关数据显示大多数上市企业投资性房地产仍采用成本计价模式,仅少量企业采用公允价值计价模式,这与实施前的预测不一致。本文分析了管理层如何进行计价模式变更决策,解释了上市企业很少采用公允价值计价模式的现象,提出并论证了影响上市公司对公允价值计价模式选择的主要原因在于上市企业管理层基于自身利益的考虑做出不变更计价模式的选择。
论文关键词:成本计价模式,公允价值模式,客观因素,自利
 

1.引言

为适应市场需求和建立与国际财务报告趋同的企业会计准则体系,财政部于2006年初构建起了一套包含39项会计准则的新企业会计准则体系。准则体系于2007年1月1日起在上市公司中执行,同时鼓励其他形式企业执行。在此次准则体系修改中,对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式,即在符合条件的情况下,企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响,理由是由于可采用公允价值模式对投资性房地产计价,因而过去形成的由成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值的快速回归,从而可实现企业业绩大幅攀升[1-3]

此次准则体系修改中,对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式,即在符合条件的情况下,企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响,理由是持有投资性房地产的企业会迅速将其过去采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式,这样可以对因使用成本计价而被低估的投资性房地产实现价值的快速回归,从而实现企业业绩大幅攀升[1-3]

但直到2009年10月,上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少,允许企业对投资性房地产进行公允价值计价的准则变动对上市企业的整体影响很小[4, 5] 。针对此现象学者们展开了积极地探讨,主要从客观角度总结了许多影响企业选择公允价 值计价的因素[6, 7]

本文认为客观因素制约影响了小部分上市公司对公允价值计价模式的选择,而更主要的原因在于上市企业管理层基于自身利益的考虑做出了不变更计价模式的选择。后文将对此观点进行论证,并对管理层如何进行计价变更决策展开具体分析自利,对为何采用公允价值计价模式的上市企业数量很少的现象给出解释。

2.新准则下投资性房地产计价特点及公允价值计价效应

新会计准则对投资性房地产定义为能够单独计量和出售的,为赚取租金或资本增值而持有的房地产,并规定为如下范围:已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物。企业自用或作为存货的房地产在新准则中被认为不属于投资性房地产。

新会计准则单独划分投资性房地产是基于房地产实务对固定资产区分的需要而提出的,目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关的披露,提高会计的相关性。旧准则里投资性房地产被当作和其他固定资产一样的资产看待,也采用相应的估计使用年限对其提取折旧。随着我国经济的市场化程度提高,发现投资性房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值,而且还经常高出数倍甚至数十倍,而采用折旧后的固定资产净值往往不能反映此类投资性房地产的真实价值。基于此,业界和学术界认为将投资性房地产作为一般的固定资产处理不合适。因此,需要将投资性房地产从原有的固定资产中划分出来,作为单独一类确定会计规范,投资性房地产准则由此应运而生论文网

2.1新准则下投资性房地产计价特点

相对于旧准则,新准则中投资性房地产在初始确认和后续计量上有较大变化,主要体现在:

1)归入的资产性质变化

在旧的会计准则中,将与投资性房地产相关的内容分散在存货准则、固定资产准则和无形资产准则三个部分,由于各个部分的资产性质不同,因而会计处理方式也有较大差异。如:房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的,作为企业存货,按存货准则规范处理:对外出租的固定资产和企业的一般性固定资产一样作为企业固定资产,按固定资产准则规范处理;对外出租土地使用权或者持有并增值后转让的土地使用权,作为企业的无形资产,按无形资产准则的规范来进行处理。而在新准则中,这些不同用途的房地产统一归于投资性房地产,按照同样方式进行会计处理。

2.价值计量模式的选择变化

旧准则中,归入固定资产和无形资产计价的房地产主要以成本模式计价,归入存货资产的房地产则以成本与市价熟低法原则计价,在房地产市场价格节节攀升的情况下,成本价格要远低于市场价格,由此会计账目价值与资产的实际市场价值存在较大差额。而新会计准则规定,投资性房地产可采用成本模式进行后续计量,也可采用公允价值模式进行计量,公允价值(fair value)意指“公平合理之价值”。

3.后续计量变化

在旧会计准则中,归属于存货、固定资产、无形资产的房地产分别按照该类资产的后续计价规定进行计量。

新会计准则下的房地产后续计量则规定:原来采用成本模式计量的投资性房地产,可以变更为公允价值模式进行计量;但是一旦采用了公允价值模式进行后续计量,则不允许再变更为成本模式计量。在成本模式下,投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销,并在期末进行减值测试,计提相应的减值准备;在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,采用公允价值模式计量的自利,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

2.2公允价值计价效应

我国上市企业已普遍设立投资性房地产科目,在已实施公允价值计价模式的上市企业,公允价值计价模式变更决策为实施企业带来了巨大的积极影响。主要体现在:1)极大地提升企业利润,改善企业以往较差的经营业绩,甚至力挽狂澜帮助企业避免被退市。2)改善企业报表中如资产规模、资产负债率等会计指标,增强债权人和投资者对企业偿债能力、盈利能力信心,有利于企业进一步融资以获得发展。例如ST百花通过计价模式的变更获得了巨大的价值。作为一家以餐饮为主的上市企业,ST百花2004、2005连续两年亏损,而且2006年也发布了预亏的报告,但最后在年报中公司通过对投资性房地产选择公允价值计价模式实现了净利润,从而避免了被退市的厄运。

虽然具有可观的公允价值计价效应,然而直到2009年10月,上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少。表1是我国设有投资性房地产科目的上市企业有关计量模式的统计表,说明了上市企业对投资性房地产采用公允价值计价的积极性不高,可看出采用公允价值计价模式的上市企业数量呈现出逐渐增多趋势。上市企业仍较普遍地实施成本计价模式,与新会计准则推出前预测上市企业将广泛采用公允价值计价大相径庭。

表1 我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表

 

年 度

2006

2007

2008

采用成本计量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允价值计量模式的上市公司

10家

18家

23家

3.制约公允价值计价模式选择的客观因素

为何大部分上市企业不愿采用公允价值计价模式,有着两个方面的原因,一是客观因素的制约,限制了部分企业不能采用公允价值模式对其拥有的投资性房地产计价;二是管理层主观选择的影响,即企业管理层的主观偏好影响了其在计价模式上的选择决策。本文第四部分将讨论管理层如何基于自身考虑做出计价模式选择。

制约上市企业公允价值计价模式选择的客观因素有:

1.公允价值计量的严格准则限制。基于对我国国情的考虑,投资性房地产采用公允价值计量受到了严格的准则限制。《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条规定:“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量”。采用公允价值模式计量的,应同时满足下列条件:(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计”。相对来说,国际会计准则下的公允价值可采用三种方式获得:活跃交易市场的报价;类似资产可观察到的市价;运用估值技术所确定的价值。而我国公允价值估值方法不允许采用估值技术确定投资性房地产的公允价值,这样的选择限制制约了部分企业不能采用公允价值进行相关计量。

2.成本因素制约。公允价值模式计量的采用将增大企业信息披露成本和支付评估费用的成本。公允价值模式计量要求在每个会计期末企业需外聘专业人员对投资性房地产价值进行重新计量,将增加企业会计核算与审计工作成本,而且相关准则还要求企业应在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。相对采用历史成本计价模式,这将使企业花费更多的代价,由此也将抑制企业选择公允价值模式计价的积极性。

3.投资性房地产占总资产的价值比重影响。投资性房地产资产占企业总资产的价值比重较小时,将使得企业变更计价模式的意义不大,也将制约公允价值计价模式的采用。在上市企业中,虽然房地产企业拥有大量的房地产,但是其拥有的大部分物业资产目的在于出售,而非经营或出租,故不属于投资性房地产范畴。房地产开发企业所拥有的待出售房屋建筑物,是作为企业的存货核算的,其计价基础仍采用成本模式,并不受公允价值升值影响。该类企业即使为了适用公允价值计量模式自利,而将其持有的房屋建筑物改售为租,在准则实施的第一年,其公允价值超过账面成本的部分也只能调整期初的股东权益,而不会影响当年的利润。

结合我国上市企业的实际情况来看,可以认为因受上述因素制约而使得不能实施公允价值计价的企业数量很少论文网。原因在于:首先,存在大量上市企业的投资性房地产在市场交易活跃地区,但仍然采用原成本计价模式。例如北京、上海、广东共有240余家持有投资性房地产的上市公司,虽然这些地方房地产交易活跃,却也仅只有不到4%的公司采用公允价值计价模式。其次,虽然计价模式变更为公允价值后,会增加公司的成本支出,但这项支出一般不大,应该在公司可接受的范围内。由此可以得出,客观因素的制约不是上市企业投资性房地产没变更为公允价值计价模式的主要原因。

 

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