论文摘要：在拆迁周期保持不变的情况下，腾仓费和财务费用的多少与安置房项目的建设周期成正比。房屋开发费用、管理费用和不可预见费用与压缩的施工工期成反比。施工工期取决于最后竣工的单体建筑或配套项目的进度。在同一小区中，安置房的建设成本和最快与最慢两幢单体建筑完工的时间差成正比，最快与最慢两幢单体建筑完工的时间差越大，安置房的建设成本就越高；反之则越低。
论文关键词：城市安置房,项目管理,成本控制,建设周期,水桶理论
城市安置房是一种特殊的商业房地产项目，其风险主要为收益现金流风险和政治风险。人们对城市安置房的财务评估一般采用的是成本利润率，其计算公式为：
项目成本利润率＝（项目总开发价值－总开发成本）／总开发成本×100%
这种评估方式虽然比较简单，但却无法体现城市安置房项目实际开发过程中的直接有关成本控制的两个动态因素，即：成本支出的时间节点的不确定性和施工组织对工程成本的影响。因此，我们有必要对城市安置项目资金流入和流出的实际时间节点进行关注和分析。
一、腾仓费和财务费用与安置房项目的建设周期成正比
城市安置房的成本由九大类费用构成，即土地费用、前期工程费用、房屋开发费用、管理费用、销售费用、财务费用、其它费用、不可预见费用和税费。由于城市安置房项目的特殊性，由地方政府或其平台公司统一定价和收购，我们可以视其为已销售房屋，因此，其项目总开发价值是个基本不变的定量，现金流入的不确定性基本可以排除。那么，在城市安置房的成本构成中，哪些因素是由现金流出的不确定性所决定的呢？经过细分，不确定因素主要有这样两个大的方面：
1、拆迁安置补偿费用中的腾仓费：由拆迁项目的拆迁周期和安置房项目的建设工程周期所决定，拆迁项目的拆迁周期和安置房项目的建设工程周期越长，腾仓费就越高；
2、财务费用中的土地费用利息、建造费用／专业人员费用／其它费用／管理费用利息、融资费用：这部分费用仍然和拆迁项目的拆迁周期和安置房项目的建设工程周期密切相关，拆迁项目的拆迁周期和安置房项目的建设工程周期越长，财务费用就越多。
关于项目的拆迁周期与成本控制的关系，我在《旧城改造的房源安置和货币补偿的平衡关系分析》（载《城市建设》2009年10月总第42期）一文中已作过专门的分析，因此，在本文中就不再展开论述，而是把拆迁周期视作一个定量，不再分析其对城市安置房成本的影响。如此一来，本文所论述的问题核心便可概括为：在拆迁周期保持不变的情况下，城市安置房建设项目的成本取决于腾仓费和财务费用，腾仓费和财务费用的多少与安置房项目的建设周期成正比。
经过上述简约化处理，我们便可对安置房的建设工程周期与项目的成本和风险之间的关系进行仔细的分析了。
二、房屋开发费用、管理费用和不可预见费用与压缩的施工工期成反比
从取得土地使用权开始到项目竣工验收交付安置，安置房项目的建设周期可以分为四个阶段，即项目建设准备阶段、招标投标阶段、施工阶段和竣工验收阶段。非常有意思的是，前两个阶段虽然和后两个阶段同等重要，但在现实中却常常为地方政府官员和项目实施者自己本身所忽视，从而有意无意地造成了这样一种结果：在项目建设准备阶段、招标投标阶段，即便时间浪费了很多，也没有人重视和督促；但在施工阶段和竣工验收阶段却不顾规律地拚命追求进度，赶工期。有一个细节可以充分说明这一点，就是地方政府并不把安置房的委托设计作为项目的正式启动，而是把施工阶段的奠基仪式作为建设的正式开始。
在前两个阶段浪费时间，在后两个阶段压缩工期，在客观上会造成什么样的后果呢？除了会造成腾仓费和财务费用的增加外，还会造成房屋开发费用、管理费用和不可预见费用的大幅度提升。
我们知道，建筑的建造期即建筑的施工工期一般而言是能够比较准确地确定的，也是基本固定不变的，因此，在判断安置房项目建设周期的四个阶段对成本的影响时，我们不难发现：1、在安置房项目建设周期不变的情况下，项目建设准备阶段、招标投标阶段所花费的时间越长，施工阶段和竣工验收阶段所压缩的时间也会越多；压缩的施工工期越短，项目的房屋开发费用、管理费用和不可预见费用就增加得越多。2、在建筑的施工工期保持不变的情况下，项目建设准备阶段、招标投标阶段所花费的时间越长，安置房项目的建设周期就越长；建设周期越长，腾仓费和财务费用就增加得越多。在实际操作中，由于对项目建设准备阶段、招标投标阶段的时间控制不力，即便压缩了施工工期，也往往在事实上造成了建设周期的延长，使得腾仓费、财务费用、房屋开发费用、管理费用和不可预见费用全都大幅度增加。正是出于对前两个阶段工作的忽视，不少地方的城市安置房项目往往到了竣工交付阶段，还仍然会出现项目建设准备阶段的相关手续和文件不齐备的情况，影响着被拆迁户的安置，在增加成本的同时，还容易激发群体性上访事件。
从工程建设管理的物理学角度来判断，建筑施工工期之间的成本受施工加速度的影响是巨大的。根据加速度公式v＝at，在工作内容不变的情况下，施工工期t越短，要求的施工速度v和施工加速度a就越大。根据公式a＝F／m，在工程量m保持不变的情况下，施工加速度a越大，意味着对项目的人力、物资力、机械力、管理力等推动合力F就越大。根据公式W＝Fs，在完成目标s不变的前提下，对工程项目的人力、物资力、机械力、管理力等推动合力F越大，其工程总成本W就越大。我个人把这个理论称之为项目成本控制的加速度理论。 1/3 1 2 3 下一页 尾页 |
