房地产企业成本控制与管理分析—以安徽信达房地产开发有限公司为例

论文导读:：房地产企业成本控制与管理分析—以安徽信达房地产开发有限公司为例，成本管理论文。
论文关键词：房地产企业成本控制与管理分析—以安徽信达房地产开发有限公司为例
 

要做好房地产企业成本控制与管理，要正确认识成本控制，理解房地产企业的特点以及房地产项目的成本构成要素。只有这样才能把握在房地产企业成本控制与管理的过程中有效的提高成本控制效率，降低企业成本，赢得最终的胜利。

（一）成本控制的含义

成本控制是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。

（二）房地产企业的特征

1、房地产企业最本质的特征是综合性

现代城市建设中的房地产企业要求在开发过程中坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针^[1]，不仅对房屋的建设要有详细的规划，同时对周边的公共设施也要进行全面协调和建设。

2、房地产企业的建设过程具有长期性

房地产企业从最初的资金投入到最终的资金收回，从可行性研究报告到最后的房屋交付使用，要经历好几个阶段，比如决策阶段，设计阶段，招标阶段成本管理论文，施工阶段，物业管理阶段，每个阶段都要耗费一定的规划时间，而有时还会出现工期延后的现象。

3、房地产具有很强的地域性

众所周知，房地产是不可移动的，因此房地产商在选择项目开发时，首先要考虑的便是它的地理位置，那么，房地产商的就必须根据市场需求情况以及地方经济发展趋势来进行综合评价，做出最后的判断。

4、房地产企业具有很强的风险性

房地产的风险性便是由房地产企业资金密度高演化而来，每个房地产所开发的项目都要耗费巨额的资金，而筹集资金是有一定的风险，比如银行利率的升降、汇率的变动、政府的政策、市场经济等等这些经济条件的变化都会引起资金实际数额的变动。

（三）房地产企业成本构成要素

图一 房地产企业成本构成要素图

从当前的房地产市场来看，构成房地产企业最为重要的构成要素有：地价、拆迁费用、成本、税费、利润这五个组成部分，要提高房地产企业的市场竞争力，就必需从这五个构成要素出发，压缩开发项目中的地价、拆迁费用、成本、税费，同时，从企业经济效益来看，要扩展企业的利润，来增强企业的整体实力，实现利润最大化的最终目的。

二、房地产企业成本控制与管理的现状

（一）安徽信达房地产开发有限公司的最新项目——信达· 水岸茗都项目概况

1、项目规划

小区占地167.5亩，规划建筑面积22.37万平方米，地下建筑面积3.57万平方米，绿地率近40％，建成后可容纳近1800户居民入住，小区配有停车位1400个，停车率近80％。小区配套设施有：社区幼儿园、五星级洗礼会所、超大露天游泳池、商业街等，十分齐全，让你足不出户及可满足日常的生活、休闲、娱乐所需小论文。

2、项目位置

“信达· 水岸茗都”综合住宅小区位于合肥市政务文化新区翡翠路与习友路交汇处，是安徽信达房地产开发有限公司继“银杏苑”、“花样年华”、“文景雅居”、“格兰云天”等项目后又一高品质综合住宅小区。“信达·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河环城公园，向西沿习友路步行十分钟即可到达奥体中心成本管理论文，北距天鹅湖仅一公里之遥。优越的大配套环境及完善的社区配套设施成就了信达·水岸茗都良好的居住氛围，也形成了信达·水岸茗都良好的性价比，让业主们轻松实现了品质居住。

（二）房地产企业项目开发程序介绍以及阶段划分

图二 房地产企业项目开发流程图

根据上图的房地产企业项目开发流程图，我们可将房地产项目开发的整个过程划分成如下几个阶段:决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段、后期的物业管理阶段^[2]。

1、项目的决策阶段

项目的决策阶段是项目开发能否取得成功的奠基石，房地产所开发的项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。可行性研究的目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究按五个步骤进行：（1）项目公司接受委托或集团公司董事会立项；（2）调查研究；（3）方案选择与优化；（4）财务评价和经济评价；（5）编制可行性研究报告。

2、项目的设计阶段

设计阶段是房地产项目开发成本的一个重要部分，虽然它占整个开发费用的比重只有1.4%-2%，但设计的效果以及它的可行性对整个项目造价的影响力能够达到74%之大，因此，我们也可以看出设计的重要性。

3、项目的招标阶段

招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象^[3]。选择价格低廉同时质量有所保证的投标公司。

4、项目的实施阶段

工程建设中最让人头痛的事是“三超”，即概算超估算，预算超概算，结算超预算。这是长期以来都难以破解的难题^[4]。这个阶段的所要做的工程量大，经常会出现些变化的因素，工程时间久，因此，这是开发项目成本控制的核心所在。

5、物业管理阶段

物业管理基本上可以分为经营、管理和服务三个方面，它所执行的原则是：管理于服务之中，在服务中实现管理。

（三）“信达· 水岸茗都”成本控制与管理存在的问题

1、土地成本费用高

表一 开发项目计划与实际成本差异表

“土地成本、税费成本和企业利润的不断飙升，是近年来我国房价高涨的根源。”全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印在参加全国政协十一届二次会议分组会时披露了房价成本构成。他表示，这三项成本占房屋交易价格的80%以上，其中土地成本已占到房价的三成，各种税费占到三到四成，企业利润也远远超过了5%的世界平均比例。国家统计局2007年的相关统计数据显示，当前土地出让收入已经成为各地财政收入的主要来源2007年地方财政收入22,709.83亿元，其中土地出让收入达13,000亿元成本管理论文，土地出让收入占地方财政收入的比重高达57.24%^[5]。政府出让土地大部分都是在公开公平公正原则的基础上进行竞拍，土地由竞拍价格高者获得，土地底价本来就不低，越拍越高也就提高了土地成本。同时，部分房地产商的土地垄断投机行为也对土地成本造成了一定的不良影响。而信达· 水岸茗都在土地费用上的所占比例高达20%左右，其中的实际的土地成本费用又高出了计划将近1000万元小论文。

2、工程建筑中各类材料的价格变动

表二 2009年钢材市场主要品种价格对比表(位：元/吨)

在工程建设施工的过程当中，建筑所需的原材料价格变动对整个开发项目的成本有着重大的影响，建筑材料在整个建筑工程造价中的比重约为60% ~70%,如果材料上涨10%,那就使总造价上涨6% ~7%^[6]。然而，市场经济处在不停的波动中，开发商很难把握价格的变化趋势，提高了成本的可变动性和风险性。因此，材料成本也就成为了项目开发成本中要重点考虑的因素。

3、成本核算方式未能适应项目的需求

图三成本核算基本程序图

通常大多数房地产企业在成本核算这一环节中，对成本核算对象的确定存在着过粗过细的问题，过粗的情况下不能正确体现单项开发工程真正的成本，对测试和评估成本的高低有着不利的影响，过细的情况下会因为共同费用的分配量增多而大大提高了成本核算的工作强度。

4、工程项目存在工期过渡延误的问题

表三项目招标阶段成本管理措施表

在房地产的工程建设项目中，人们通常重视工程建设的质量，往往对工期问题缺乏足够的重视，但在建设程序复杂且耗用时间长的工程建设中，工期难免会由于（1）机械设备及主要原料不足或短缺，（2）业主或承包商的问题，（3）合同不完善引起问题^[7]。房地产商会因工期的延误而进行一系列的相关索赔，这不仅会降低房地产企业的信誉，同时也增加了房地产企业的成本。

三、房地产企业成本控制的解决方法

（一）有效利用政策及宏观调控来控制土地成本

要逐步创造条件，使房地产开发商拿地都要走市场化、规范化的道路，即政府制定一个市场规则，走招标、拍卖道路。在这种情况下，政府可以通过调控每年进入房地产市场的土地供应总量来调控供求关系成本管理论文，而供求关系决定房价，最终实现政府调控房价的目的。

当市场存在垄断投机时，科斯证明了对于土地这样的完全耐久性商品，其价格独立于土地供应者的数量，等于竞争价格。理论上，投机行为不会对长期市场价格产生影响，但就短期市场而言，无论竞争性投机还是垄断性投机都有可能引起市场失灵，从而导致土地市场价格大幅波动。因此，总的来看，为保证土地市场的正常运行，实行土地储备制度，在短期市场价格飙升时向市场适量投放储备土地，将有助于抑制土地投机和平抑地价的上涨。土地储备调节市场和平抑市场波动的功能，在更多时候被理解为在稳定市场价格，避免上涨过快。作为土地市场的一个参与者，并承担着调节市场作用的土地储备机构，除了在市场景气时抑制土地价格飙升之外，其另一个作用是在土地市场相对不景气的阶段，进行土地的“吸储”，从而减低土地低效的投放，稳定市场。但是到目前为止，我国土地市场一直保持上升势头，土地储备在这个方面的作用还没有得到关注和重视，更缺乏深入的研究。

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