房地产市场竞争的不完全性使得交易成本格外高，房地产市场的交易成本包括法律咨询费、物业价格评估费、印花税、中介信息费、买卖合约契税、按揭费等。
（4）区域性
房地产只能在其所在地区使用，产地和消费地合二为一，因此一个地区的房地产市场与当地的经济发展水平、城市规划、城市化程度等关系密切。房地产的区域性还表现为不同地区的收入水平、气候条件、文化特点、居住习惯的差异，导致人们对房屋的要求也有所不同。
（二）信息不对称理论概述
信息不对称(Information Asymmetry)，指的是在交易过程中某些参与人拥有与另一些参与人不拥有的信息。特定时间和地点的知识是有每个人所掌握的可以利用的独一无二的信息，是信息不对称的根源。在信息不对称的情况下，占据信息优势的一方可能在交易中会以此谋求最大收益，而处于信息劣势方有可能因此而受损。信息不对称可以从以下两个角度来进行分析研究：一是信息不对称发生的时间，二是不对称信息的内容。从不对称发生的时间看，不对称性可能发生在当事人签约之前，也可能发生在当事人签约之后，分别称为事前不对称和事后不对称。研究事前不对称的信息对策模型称为逆向选择模型(Model of Adverse Selection)，而研究事后不对称的信息对策模型称为道德风险模型(Model of Moral Hazard)。
1逆向选择
逆向选择是指在合同签订之前，交易的一方由于掌握了能决定双方市场地位的信息以及由于市场价格下降所导致的劣质品驱逐优质品，进而出现市场交易产品平均质量下降的现象。
人们进行交易时，产品质量是非常重要的，在很多的情况下卖主了解产品质量，而买主对产品质量是不了解的。在市场中不同的卖主提供的产品质量是不同的，那些提供差质量产品的卖主为了自己的利益以次充好，将产品质量不好的信息“隐藏'了起来。当市场上所有的卖主都说自己的产品好时，买主是无法区分谁在说真话谁在说假话的，这时买主只能根据对整个市场的估计做出购买决定。在买主以相同的方式对待好产品与次品被时，次品在成本上的优势，导致其在销售上也占有优势。当买主发现所购产品低于自己期望后，会进一步降低对产品质量的估计，降低愿意支付的价格。如此循环，导致了将次品却留在市场中，而好产品却被淘汰出市场，从而违背市场竞争中优胜劣汰的原则。逆向选择说明了质量次的产品对市场具有破坏作用。质量次的产品将好产品挤出市场，摧毁消费者对市场的信任，最终导致整个市场的“萎缩”。逆向选择这种行为对市场是有害的。
2道德风险
逆向选择发生在签订合同之前，而道德风险发生在签订合同之后。
道德风险是指交易合同达成以后，从事经济活动的一方在最大限度地增进自身效用的同时做出不利于另一方的活动。当面临信息不对称时，交易的一方往往可以选择道德风险行为。
与逆向选择一样，产生道德风险的主要原因在于交易的一方拥有私人信息。这种信息的不对称使得信息多的一方的行为模式不能被另一方所观察到，信息多的一方为了自身利益的最大化往往会改变签订合同前的行为模式，从中获取更大的预期收益。这一过程将会损害信息少的一方的利益。最终导致房地产市场效率的低下。
在市场经济中，道德风险是十分普遍的，它是市场参与者针对自身的隐蔽信息而采取的理性反应。道德风险与人类行为的道德水准的高低没有密切的关系，是合乎经济行为中个体理性的。
人们对事后隐藏行动的道德风险的担心会影响人们的交易活动，如果这种问题的存在是严重的，就到导致市场的冷清，进而会严重破坏经济社会的运行。
三、当前我国房地产市场存在的主要问题
延续40多年的福利分配住房制度的终结，货币分房制度取而代之后，住宅的商品属性逐渐还原出来。房地产投资的大幅提升使房地产业成为了国民经济的一个新的增长点。房地产市场的繁荣景象出现的同时，房地产市场内部存在的一些深层次矛盾也在逐渐暴露出来，当前我国房地产市场存在的主要问题主要体现在以下几方面：
（一）一级开发市场有待规范
从全国情况来看，现在有许多地方的房产交易一级市场还不够健全和完善，更不用说有利于住房流动调节和消费者买卖的二级市场。在房产交易的一级市场上，部分房地产开发商利用各种关系与相关部门进行联系，通过非正常手段获得国有土地使用权。土地出让部门通过使用虚加成本以提高土地出让底价、在合同中规定苛刻的附加条款等手段，使得其他开发商不敢摘牌，从而达到获得更多利润的目的。
（二）房屋质量令人堪忧
房地产产品质量的好坏和成本的高低只有开发商最清楚，作为一般的消费者无法确定产品的质量和成本，在这种情况下，房产商为了适应市场的需求，会以牺牲建筑质量来降低成本。
例如开发商未经买方同意更改设计从而达到缩小使用面积加大公摊面积的目的或者对工程偷工减料虚报建筑材料占用规划绿地以及将房产出售给数家买方等等这些行为增加了开发商的利益提高了投资回报率但损坏了消费者的应得利益并且对于在项目开发中出现的大量风险和损失开发商往往以不可抗力为借口将它们转移到消费者身上
近几年房屋质量问题的投诉居高不下就是一个很好的证明。以福建省为例，因质量问题的投诉案件数量持续上升：
质量问题一般表现在开发商为了降低成本，私自更换建筑材料、虚报建筑材料、以次充好，在工程中偷工减料，使房地产项目存在严重的安全隐患；或者开发商未经消费者的同意更改设计从而缩小了使用面积、加大了公摊面积，严重损害消费者的利益；或者夸大项目绿化率、缩小容积率甚至向消费者许下不能实现的承诺等等。
（三）合同的订立缺乏透明
在房地产交易过程中使用的合同文本和条款一般都是由卖方提前制定好，卖方总是让条款尽可能的维护自己的利益，并且由于房地产交易合同涉及的范围非常广泛，条款要想涵盖所有可能发生的情况是非常困难的。虽然有格式合同，但格式合同也无法详尽，实质上也是不完全合同。同时还由于买方缺乏谈判力量、以及对违约行为的纠正和处理手段、以及纠正成本等原因，使得不完全合同成了常态，以至于在房地产交易过程中的合同绝大多数属于不完全合同，因此发生纠纷是难免的。买卖双方纠纷增多在全国影响较大的有北京现代城氨气案和昆明购房者投诉开发商公摊面积不合理案。
（四）中介服务水平参差不齐
房地产行业的高利润促使了房地产中介行业的快速发展。但是在不少房地产中介机构中，工作人员专业知识匮乏，尤其在那些规模较小或者是无证经营的中介机构里，从业人员的业务水平更是令人堪忧。更有的中介利用人们求房若渴的心理，制造种种交易陷阱。比如向客户收取过高的中介费用，利用执业便利收取佣金以外的报酬。更有不法的中介让房屋买卖双方处于隔绝的状态，使交易在买卖双方不知情的情况下进行，谎报挂牌价格，从中牟利。
比如从能力上来说，比较成熟的国家对中介从业人员资格都有专门规定。美国规定，至少要有2年以上从事房地产工作的经历并修完与房地产有关的8门学科方可具有获得房地产经纪人执照的资格。而由于房地产中介业在我国的发展时间不长，尚缺乏一支经过专门训练严格资质审查的专家队伍。加之目前资格认证制度不规范、管理不严，造成我国房地产中介从业人员来源复杂、素质差、缺乏应有的敬业精神和职业道德标准。没有合格的人员队伍，业务效果可想而知。 2/5 首页 上一页 1 2 3 4 5 下一页 尾页 |
