| 注：括号内为t检验值
根据回归模型通过数据分析可以发现：可决系数为0.987，调整的可决系数为0.986，拟合度很高，说明模型和现实联系很好；在5%显著性检验的基础上，通过了t检验值和F-统计量；D-W统计量为1.975，非常接近数字2，通过D-W检验；在双侧概率发生的情况看经济学论文，都低于0.05，说明通过了双侧概率检验。由此发现，无论在拟合度、t检验值和F-统计量，还是在D-W统计量、双侧概率检验，模型均通过了因素检验。所以通过模型发现，在长期关系中，人民币每升值1%，房价就上升0.771%，利率每上升1%，房地产价格就会下降0.185%，汇率变动对房地产价格影响比较敏感，三者之间存在着长期协整关系。
（五）Granger因果检验
由上述Johansen协整检验结果可以发现三个变量之间存在着长期的协整关系，但是协整关系只能说明变量之间至少有单向关系，并不能说明关系的方向，所以，为进一步验证变量lnSH、lnER、lnLR之间的因果关系，我们对这三个变量进行Granger因果检验。本文选取五个滞后期对变量进行检验，以滞后期一期为例看图5：
图5：Granger因果检验结果
从图5中可以看出，在5%显著性水平下，①lnER是lnLR的Granger因果关系，即汇率的变化在一定程度上影响国内利率的变化，人民币升值，央行为保持国际收支和国内相平衡，往往增加货币供给量M2，这使得流动性过剩，引起物价上升，表现在房地产市场上为房价上涨，通过这种间接作用汇率影响中国房地产市场；②lnER是lnSH的Granger因果关系，即汇率的变动对中国房地产市场价格有着直接的作用力。人民币升值，国际“热钱”进入国内经济学论文，投机于房地产市场和股票市场，推动着市场价格的上升；③lnLR与lnSH之间的因果关系很小，这与模型中的分析有一定的出入，结合实际也不难发现，房地产市场在国内市场有着很大的刚性需求，弹性很小，再加上利率没有完全放开，利率传导机制不完善，即使央行改变利率控制房价的上升，但是强烈的刚性需求依然支撑着房价。但是从程度上分析，在5%显著性水平下，0.305比0.875更接近于0.05，所以利率影响着房价。
（六）脉冲响应分析
Granger因果关系检验只能说明变量之间的因果关系，但不能说明变量之间因果关系的强度。脉冲响应函数是试图描述任意一个变量的扰变动是如何通过模型影响所有其他变量的，并最终又反馈到自身的过程。本文基于VAR模型，利用脉冲反应函数来分析LNSH对LNER和LNLR的动态冲击的反应。
图6：LNSH对LNER变动的反应（直接标价法）[⑤]
从图6分析看出，汇率变动对房地产市场价格的反应，在直接标价法情况下，由于受汇率的影响，房地产市场价格与汇率是一个持续的、稳定的较强负相关关系，即在间接标价法情况下，二者成正相关关系，并且在前三年较之后年限反应敏感，这与上述协整检验以及格兰杰因果关系检验是吻合的。
图7：LNSH对LNLR变动的反应
从图7中分析看出，在前三年，房地产市场价格与利率是正相关关系，但是从第四年开始，二者呈现长期稳定的负相关关系。前三年，由于央行政策的滞后性，人们心理因素和房屋的刚性需求等原因经济学论文，表现出正相关，但是时间很短，从第四年开始就出现长期的负相关关系，这与上述协整检验以及格兰杰因果关系检验是吻合的。
四、结论及政策建议
本文通过自2005年7月份至2010年10月份的中房上海住宅指数与人民币对美元中间平均月汇率和人民币贷款基准利率的分析，通过建立两因素线性模型，并通过ADF单位根检验、协整检验、Granger因果检验和脉冲响应函数分析，在不考虑其他因素的情况下，揭示了房地产价格与利率负相关、与汇率之间正相关的理论关系。研究结果表明，利率与对房地产价格有负向影响，汇率与房地产价格有正向影响，在长期关系中，人民币每升值1%，房价就上升0.771%，利率每上升1%，房地产价格就会下降0.185%，汇率变动对房地产价格影响比较敏感论文格式。
中国经济在三个方面存在着资产价格与利率、汇率比较敏感，分析三者之间的关系对我国国民经济的平衡发展很有必要：
一是庞大的外汇储备，人民币升值压力大。自2005年7月份国家汇改以来，人民币汇率从1美元兑换8.2765元人民币到2010年11月21日的1美元兑换人民币6.6389元，升值幅度近19.8%。中国外汇储备从2004年12月份的6099亿美元，到2010年9月份的26483亿美元，近6年间，增长334.2%。加上人民币升值，使得资产严重缩水。
二是宽松的货币政策环境。2008年底以前近十年都是维持的很低的利率，与低利率相反的是较高的储蓄率，持续的利率偏低导致预期的未来长期利率偏低。这里说的利率是银行存款的利率。虽然房贷利率与存款利率的差相当大,但是因为存款利率太低,房贷利率仍然偏低。因为利率是歪曲的,所以在这个基础上形成的房价也是不均衡的。
三是资产泡沫倾向严重。一方面，由于外汇储备很高，人民币升值预期加大，使得以美元计价的资产严重缩水；另一方面，国内CPI居高不下经济学论文，2010年10月份CPI高达4.4%，而同期一年期人民币存款基准利率为2.25%，出现存款负利率现象。另外房地产价格虚高，远远超出人们的实际购买能力。
面对当前经济形式，房地产业房价高速增长、通货膨胀预期严重的情况下，为了更好地发挥利率、汇率对房地产业健康发展的调节作用，保持经济的可持续发展，我们认为应该从以下几个方面采取措施：
首先，抑制制通货膨胀，央行要稳定汇率。在实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，参见全球市场和国内实际情况制定汇率政策，保持汇率和汇率预期的稳定。加强外汇资金的管理，防止大量热钱的涌入，避免产生“热钱效应”。人民币小幅升值有利于房地产价格的稳定，但是这个升值要稳定在一定的幅度下。
然后，加强对外商直接投资（FDI）监管力度，正确引导外资投向论文格式。国家在实行“引进来”战略的同时，要加强对外商金融方面的监管，防止不法外商利用热钱炒作中国房地产行业，建立良好的进出管理机制，保持中国房地产业健康发展。在引进来的同时，注重把资金引进中小产业和农村经济，注重环保产业的发展，加强不法资金对资产价格敏感产业投资的监管。
其次，面对当前经济形式，适时提高房地产贷款利率。防止房地产一级、二级市场的过热，打击房地产投机炒作、囤积居奇，适时征收房产税，利用货币政策和财政政策相结合。利率的提高将大幅增加投机购房者的成本，有利于消费者转变市场预期经济学论文，有利于培育消费者的理性购房行为。另外，加大公积金覆盖面，提高公积金贷款额度。公积金制度的实施降低了消费者的购房成本，对投机购房也有抑制作用，有利于真实购房需求的发展和房地产价格的稳定。
再次，加快我国利率、汇率与房地产价格的传导机制建设，完善汇率形成机制，配合利率挤压房地产泡沫，使得房地产价格能真实的反应中国的资产价格水平。基于模型分析的结果，在短期内注重利率的引导机制建设，在长期内，注重汇率的波动对资产价格的长期影响，并把汇率和利率结合起来，突出重点。
最后，拓宽房地产融资渠道，规避房地产与银行信贷风险。当前，我国房地产业发展所需资金主要来源于银行，自有资本远远低于信贷资本，资本杠杆率很高，一旦发生资金链断裂，风险主要由银行承担。因此，房地产企业要逐步拓宽融资渠道，化解银行信贷风险，增加自有资本的占有量。
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