论文导读:：房地产价格决定着社会和居民的财富，它的波动影响着金融体系的安危，也影响着宏观经济的稳定和发展。本文通过采用房地产的供求模型和均衡价格模型，引入商品房销售价格、销售面积、施工面积等九个变量，建立相应的联立方程组，来对房地产价格形成机制进行研究。研究结果表明：房地产的价格很大程度上受到居民收入、利率、以及土地价格的影响，相对而言居民收入和利率的影响最为明显。同时，居民对房地产的潜在需求和有效需求间的差距较大。目前相关部门应更加关注房地产市场有效需求的规模，并适当调整利率、土地供给等，从而保证房地产市场的稳定发展。
论文关键词：房地产价格，供求模型，均衡价格模型
一、引言及文献综述
房地产是构成整个社会财富的重要部分，它的发展是推动工业化和城镇化的重要力量。房地产价格决定着社会和居民的财富，它的波动影响着金融体系的安危，也影响着宏观经济的稳定和发展。房地产价格泡沫的破灭在日本和东南亚曾经是经济危机和金融危机的直接导火索。近几年房地产价格的高速上涨成为人们最关注的经济问题之一。1997-2006这十年来，商品房的销售金额平均的年增长速度达到30.74%，销售面积平均年增长速度为22.85%，价格平均每年上涨6.42%。其中住宅的销售额平均年增长速度达到31.63%，销售面积平均每年增长23.17%，价格平均每年上涨6.86%。如此高速的增长使得房地产这一行业对GDP 的贡献率也逐年增加，由1997年的20.9%上升至2006年的67.7%，成为带动经济增长的重要因素之一。我国正处在金融体制改革和面临经济全球化的双重挑战下，而且当前我国又出现了房地产开发过热现象，房地产价格、房地产投资、商品房空置率持续上升。政府、学界和业界存在着对中国房地产价格不同判断的争论。从宏观经济的角度讲，影响房价的因素有很多，国家的调控政策、国际经济环境、经济周期的轮回等，都会直接或间接影响到房价的涨跌，但是从根本上看，最终决定着中国房价涨跌的关键，仍是供给与需求的关系。
需求冲击是指由市场之外的其他因素(比如收入水平、消费结构、住房投机等)发生变化，导致在原来供求均衡的价格水平上，住宅需求大于(或小于)供给的现象。以需求过热为例，如果收入水平提高、消费结构升级或者住房投机盛行，都会导致住房需求上升。如果原来供求均衡的商品住宅市场中房价、地价和商品住宅销售数量，在需求过热冲击下供求模型，价格的需求量将上升，但这时实际住房供给较少，住房价格会因为供不应求而上升，开发商的利润因此会增加。如果政府不及时增加土地投放，在超额利润的驱动下，开发商在土地竞拍中必然会把土地价格抬升。相反，如果消费者持币观望，住房需求不足，则会造成房价下降进而导致地价下降，或者房价虽然不变，但开发商手中积压的住房会增加，进而减少土地需求，导致地价下降。
供给冲击分两种情况，一是政府突然改变土地投放数量引发的住宅供给发生变化；二是开发商住宅投资规模突然变化引发的住宅供给发生变化。两种供给冲击都会导致住宅供求失衡，进而影响房地产价格论文发表。政府改变土地投放数量对房地价格的冲击，如果政府土地投放减少，其直接结果是土地价格会上升，开发商为保证利润必然将房价提高；相反，如果政府增加土地投放，则会促使地价下降，进而导致房价下降或者开发商士地储备与住宅空置率上升。开发商投资规模的变化主要源与其对住房需求的预期，预期住房需求增加时，开发商会扩大住房开发力度，增加对土地的需求，如果土地投放没有同步增加，则会引发地价上升，为了保证利润，开发商会把地价上升的成本转嫁到房价上，引发房价上升；相反，当预期住房需求下降时，住房投资规模下降，其结果是地价下降引发房价下降，或者开发商土地储备和住宅空置率上升。综合起来看，可以依据政府土地投放数量、开发商投资规模、开发商土地储备和住宅空置率三类指标判断房地价格关系：① 如果土地投放和住宅投资规模没有减少，开发商土地储备和住宅空置水平也没有上升的情况下，出现房地价格齐涨，属于房价拉动地价；② 如果土地投放减少，开发商土地储备和住宅空置水平没有下降的情况下，出现房地价格齐涨，则属于地价推动房价。
D.Denise，C.W William(1996)运用类似“蛛网理论”的模型来分析房地产市场的波动。同时将房地产市场分为资产市场和使用市场，并从房地产资产市场和使用市场的概念出发，论述了关于资产市场和使用市场互动关系的四象限模型；Abraham和Hendershott(1996)开发了一个考虑滞后过程在内的住宅价格变化模型，模型揭示了住宅价格上涨与住宅建设成本、就业率和收入直接有关；Stuart A.Gabriel，Joe P.Mattey和William L.Wasche(2003)建立了一个包含供给和需求两方面因素的住宅价格模型。美国学者Donald 和Daniel（2002）利用美国130 个大都市区1984-1998 年之间的面板数据， 指出S&P500 股票指数上涨1% 会对住宅价格上涨有0.16% 的贡献。Green(2002)对加利福尼亚州的几个不同城市的住宅价格与Russell 2000股票指数从1989年1月到1998年7月的月度数据进行了检验，认为在不同的地理、经济以及社会条件下，股价变动的财富效应是不同的。之后供求模型，Green(2002)利用1998年1月至2001年12月的数据对股价与住宅价格的关系进行了格兰杰因果检验，证明了S＆P500指数和NASDAQ指数是Santa Clara地区住宅价格变化的格兰杰因，并且它们具有相同的变动趋势。
国内关于房地产价格形成机制的讨论大多数是定性分析，利用计量经济模型分析房地产价格形成机制的研究比较少。王金明、高铁梅(2004)利用变参数模型对我国房地产市场的需求与供给函数进行了动态分析，认为收入是影响需求的主要因素，房价是影响供给的主要因素，因此将房地产价格控制在合理的范围是保证房地产发展的根本前提。梁云芳、高铁梅(2006)等利用协整分析和H—P滤波，计算了房地产均衡价格水平，以及房价偏离均衡价格的波动状态，得出结论：我国房地产市场价格的偏离只是受部分地区的影响，即存在“局部泡沫” 。洪涛（2005）对我国31个省市的面板数据分析发现，我国房地产市场价格波动与个人消费支出间存在反向关系。梁荣(2006)、沈悦(2006)等人对房地产业与国民经济相互作用机制进行了比较深入的研究。叶剑平、谢经荣(2005)从房地产业与社会经济协调发展的角度对房地产业与国民经济关系进行了研究。刘骏民、郭金兴 (2005)、刘骏民、王千(2006)等从房地产的虚拟性及其波动的角度对房地产业与国民经济进行了研究。刘水杏(2004)在大量国内外统计数据的基础上，采用数量分析方法对主要发达国家和中国房地产业对相关产业关联特性与带动作用进行了分析。杨朝军等(2006)从国际经验比较的角度对美国、德国、日本的房地产业发展与国民经济增长进行了定量与定性研究，认为一国房地产业发展必须与国民经济发展相协调。郑思齐（2007）通过建立简单的住房模型来判断对未来价格的预期是否影响住房需求，得出预期对住房需求存在显著影响。张红(2007)依据供求关系原理和住宅价格变化特征模型，探讨住宅均衡价格的形成机制与住宅实际价格的变化机理，研究表明我国住宅市场存在由供求基础决定的均衡价格,城镇家庭人均可支配收入、个人住房抵押贷款利率水平、城镇人均居住面积、非农人口数等需求因素，以及供给成本、城市化水平和城市建成区面积等供给因素对住宅均衡价格存在显著影响；住宅实际价格的变化受到均衡价格变化的显著影响；住宅实际价格可通过自我调整回复到均衡价格水平，并存在缓慢上涨的趋势。
本文试图通过研究当前国内房地产价格的形成和影响因素的内在机理，用实证分析方法考察当前国内房地产价格的波动并给与一定的解释。
二、房地产市场供求数理分析框架
（一） 房地产需求模块
房地产的消费在带来一定的服务流量的同时也具有增值保值的作用。由消费者的需求理论我们知道，对于一个理性消费者来说，消费房地产的边际效用应该和其他非耐用商品相同。地产市场的政策分析。基于以上观点，本文中房地产需求模型的主要假设如下：
（1）假定一个理性消费者的跨期效用函数为：
 .（1）
其中 为消费者时间偏好的贴现因子， 为t时期消费的非耐用商品， 为该时期消费的房地产单元数量（假定所有的房地产单元在面积和质量上都是无差异的，同时假定实际的时期频率和消费者的决策频率是一致的）。
（2）假定消费者跨期决策的约束条件为：
  （2）
其中， 为消费者拥有的其他形式的财富（如股票、基金等）， 为消费者当期产生的债务， 为当期的收入； 为t时期借款利率， 为其他形式财富的收益率， 为通货膨胀率， 为房地产的折旧率。（2）中的左边表示t时期财富的支出形式，包括带入下期的其他形式的财富、非耐用品的消费、购买房地产的支出和当期应偿还的债务。右边表示财富的收入形式，包括当期的收入、当期拥有的其他形式的财富、上期购买的房地产的资产价值和当期借入的债务。
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