论文导读：在我们国家，我们通常把对项目成本的管理划分为成本预测、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等几个环节。按项目开发成本构成中前6项之和为基数，按3%左右计算。
关键词：:成本核算意义,成本构成,成本控制
成本管理是实现企业财务目标的主要手段之一，历来是企业管理的重心。随着中国房地产市场由成长期走向成熟期，房地产开发将在有序、规范的道路上运作。企业要想获得更多的利润，降低成本、控制费用支出必将成为关注的焦点。
一、成本核算的意义
在经济社会，企业之间的经济竞争已经由产品质量竞争转化为价格竞争。论文检测。对于一个房地产企业来说，要使自己在激烈的市场上立于不败之地，加强对自身项目成本的核算控制，如何达到减支增效，是今后发展中必须十分注重的问题。在我们国家，我们通常把对项目成本的管理划分为成本预测、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等几个环节。而在西方一些国家，他们把项目成本管理分为成本估算、成本预算、成本计划、成本控制、数据分析及归类。从中我们可以看出，无论我国还是欧美国家都强调了成本预测与计划的重要性，即通过科学的预测来制定项目成本计划，确定项目成本管理目标。论文检测。但是，我国项目成本管理的实践效果却并不十分理想。有些项目缺乏必要的成本管理环节，不进行成本预测和计划，管理存在随意性；有些项目成本计划和实施“两张皮”，没有依据成本计划进行成本控制或由于成本计划编制质量不高，无法依据成本计划进行成本控制，使成本管理走向形式化。究其原因主要出在了成本核算环节。由于没有完善的成本核算体系，使项目成本预测与计划失去了数据基础。而成本预测与计划不准确，又使施工项目成本控制失去了目标。加强项目成本核算，正是从施工项目管理的症结入手，也是建筑企业发展的客观需要。
1.加强项目成本核算是建筑企业外部经营环境的要求。
建筑企业的外部经营环境，包括政策法规环境、技术环境和市场环境。近二十年来，我国建筑业先后实施了项目法人责任制、招投标制和建设监理制。一系列制度的出现，为建筑企业降低成本提供了良好的政策法规环境。建筑技术环境的最大进步是计算机及网络技术在施工管理中的应用。计算机提高了工程管理效率，为成本核算提供了技术基础；网络技术的产生，尤其是大量建筑材料网站的出现，使项目施工成本日益透明化。建筑市场环境出现了市场竞争日益激烈的特点。由于我国经济发展趋势较缓和大中城市商品房空置率高居不下，同时建筑市场又存在许多经营模式、经营方式和管理水平相近的施工单位，大量生产闲置，激烈的竞争是不可避免。
2.加强成本核算是建筑企业战略发展的需要。
在我国，许多建筑企业成本核算工作没有系统展开，主要是由于企业短期行为造成的。通过成本核算，取得的是进行项目管理需要的信息。信息经济学理论认为，对信息的需求是因为预期信息所带来的收益要大于获取信息所支付的成本。在经济发展的初期，有大量的工程等待建设，建筑企业为了快速扩张，普遍采用粗放型经营战略。这时，企业预期成本核算工作的费用支出要大于预期收益，不愿意分配管理资源给成本核算工作，也就不足为怪了。但现在随着行业的发展，企业发展的重点转向内部管理，向管理要企业竞争力。许多学者还为此提出了成本战略管理的概念。如美国著名的教授库珀和斯拉莫特。企业不重视信息价值，忽略成本核算工作，将在长期竞争中处于劣势地位，企业只有推行成本战略，逐步建立信息资源优势，才能适应战略发展的需要。
二、房地产开发成本的构成
房地产项目各项费用的构成复杂，变化因素多，不确定性大，不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。一般房地产开发项目的成本由开发成本和开发费用两大部分组成。
（一）开发成本
1、土地使用权出让金
国家以土地所有者的身份，将一定年限内的土地有偿使用权出让给土地所有者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让类似的地块的出让金数额，根据时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素进行修正。
2、土地征用及拆迁安置补偿费
（1）土地征用费。论文检测。是指国家建设征用农村土地发生的费用，主要有土地补偿费、劳动力安置补偿费、水利设施维修分摊、清苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
（2）拆迁安置补偿费。因出让土地，使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予补偿。具体包括两部分费用:拆迁安置费和拆迁补偿费。
3、前期工程费
（1）项目的规划、设计、可行性研究所需的费用，一般可按项目的总投资的一定百分比估算。
（2）“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
4、建安工程费
指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费及室内装修工程等。
5、基础设施费
此费用为红线内工程费，包括供水、供气、供电、道路、绿化、排污、电讯、环卫等工程费用。
6、公共配套设施费
主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，可参照“建安工程费”估算。
7、不可预见费
包括基本预备费和涨价预备费，依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以前6项之和为基数，按3%左右计算。
8、开发期间税费
开发项目的投资估算应考虑项目在开发过程中负担的各种税金和有关部门征收的费用。该部分费用应根据当地有关法规标准估算。
（二）开发费用
开发费用是指与房地产开发有关的管理费用、销售费用和财务费用。
1、管理费用
按项目开发成本构成中前6项之和为基数，按3%左右计算。
2、销售费用
指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用及专设销售机构或委托代理销售的各项费用。
3、财务费用
指为筹集资金而发生的各项费用，主要有借款利息和其他财务费用。
从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发的各个环节。房地产开发企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化。
三、房地产开发各环节的成本控制
1、前期开发阶段
根据业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织研究选址和前期策划，保证项目前期策划中的成本控制。此阶段控制的重点是：
（1）立项资料是否齐全、规范；
（2）市场定位是否准确、恰当；
（3）投资成本估算是否经济、合理；
（4）投资回报是否符合利润目标要求；
（5）投资风险能否有效控制。
2、规划设计阶段
按市场定位和成本估算设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的要求。
3、项目开发阶段
（1）客观、认真地进行项目管理费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本的措施。
（2）进行项目实际操作，对成本实行领导负责制和全员全过程控制，对各成本偏差实行有效控制，保证将成本控制在目标成本范围内。
（3）组织项目开发成本费用核算，及时、准确、动态的反映项目成本的费用情况。坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时有效。
（4）正确处理成本、市场、效益之间的关系，努力缩短开发周期，严格控制期间费用，加速投资回报。
4、项目销售阶段
严密关注房地产市场变化，制定相应的销售方案，提高销售增长度和市场占有率。要求增强企业实力，提高市场营销能力，尽可能的缩短销售周期，同时，尽力扩大市场占有率，及时回拢资金。
四、成本核算需注意的几个问题
1必须注意成本核算只是一种手段，运用它所提供的数据进行事中控制和事前预测才是目的。
2必须注意到成本核算不只是财务部门的事情，而是企业和全体员工共同的事情。
3做到真正意义上的成本控制，成本核算人员的素质有待进一步提高，不仅要有成本方面的专业知识，还要了解施工流程、工程预算的相关知识。
4要让财务部门人员积极参与成本决策，使企业的一切经济活动按照预定的轨道进行。
参考文献：
[1] 黎旭东.房地产开发的项目管理和成本控制.广东土木与建筑.2005-8
[2] 杨涵，丁红军.房地产企业的成本管理和控制.中国乡镇企业会计.2006-9
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