| 表2各模型OLS估计结果
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需求模型（1）
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需求模型（2）
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供给模型
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均衡价格模型(1)
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均衡价格模型(2)
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C
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-2.094
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-3.42
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27.507
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3.5408
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（-2.2）
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（1.253**）
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-39.468
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(1.096***)
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0.297
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-0.24
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(-0.129**)
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(0.082**)
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-0.344
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0.06
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1.66
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（2.21*）
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(0.0293**)
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（0.495*）
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1.547
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1.239
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-2.217
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0.9634
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(0.294***)
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(0.148***)
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（0.813**）
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（0.202***）
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-0.07
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-1.824
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-0.392
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-0.1061
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(-0.247)
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(0.042**)
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0.024
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0.147
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0.0642
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(-0.036)
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0.288
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（0.033*）
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2.029
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-0.946
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-1.686
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-6.468
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1.18
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0.443
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（-0.342***）
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-5.36
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- 0
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-4.522
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（-1.80**）
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-9.038
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-0.032
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-0.173
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-0.151
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-0.0532
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(0.073**)
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(0.04***)
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0.826
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-0.02
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（0.026***）
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（-1.91*）
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0.85
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0.8
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0.9839
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0.8398
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0.9935
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0.9522
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0.9447
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D-W值
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2.51
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1.36
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2.433
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2.232
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2.32
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注释：*，**，***分别表示在10%，5%，1%的显著性水平下显著。
四、结论与政策建议
首先，无论是从我国房地产的供求模型还是最终的均衡价格模型中都可以看出，当前我国房地产需求中投资需求占主导地位，且投资需求对价格拉动力度远远大于消费需求。地产投资性需求的作用具有两重性：一方面供求模型，它是市场经济的滑润剂，有利于促进房地产市场繁荣，特别是在供过于求的情势下，投资性购房能够扩大需求，活跃市场，有助于供求平衡，这种积极作用正是投资性需求得以长期存在的缘由。另一方面，房地产投资的消极作用已经凸显。过度投机增加房地产市场需求的水分和泡沫，造成需求旺盛的假象，加剧供求失衡，甚至出现房价大起大落的祸患，特别是在房地产市场供不应求的情势下，短期投机性炒作人为抬高房价，不利于实现房价的基本稳定。从当前的住房租赁市场来看，住房的“市盈率”膨胀已经是不争的事实。从2003年35个大中城市数据来看，除北京与杭州外，绝大多数城市房屋销售价格高于租赁价格。二者的背离意味着资产价格与资产收益率的背离，也意味着投机泡沫的酝酿。同时，有数据表明住房二级市场的资本利得税增幅也低于一级市场购买价格涨幅。说明房市风险已经较大，住房投资并无利可图。因此，对房地产投资性需求的政策选择，应把握恰当的度，国际上通行的适度的量化标准是，投资性购房量控制在房地产交易总量的20%以下；在保护其积极作用的同时，采取适当的政策措施（例如物业税调节），限制其消极作用，在必要时还可制定法律法规限制期房转售。今后引导我国房地产经济发展的宏观调控过程中，引导投资者的理性回归是当务之急。要引导投资渠道趋于多元化，防止资金扎堆现象，以维持房市的内生稳定性。
其次，针对我国当前房地产市场有效需求不足，刺激有效需求是十分必要的论文发表。有统计数据表明，在绝大多数城市，居高不下的成交价格与持续低迷的成交量严重倒挂。因此，熬增加有效供给，促进流通，使支付能力有限的消费者买到合适的住房，而非一味满足高端购房群体。当前住房需求的潜力之所以未能充分发挥的另一原因，是因为契税、评估费和公证费等一系列交易费用的居高不下限制了居民对房地产的购买和转让。政府应当随经济发展、增加收入，排除体制障碍，调整消费政策，支持居民买房，创造条件使潜在需求尽快转化为有效需求。具体途径有：（1）深化住房制度改革，实现住房分配货币工资化，引导消费者“愿意”购买商品住房，使潜在的需求转变为有效需求。（2）规范房地产市场秩序，降低成本，调整供给结构供求模型，使之与消费需求结构相适应，增强购房的承受能力。（3）完善和发展房地产金融市场，扩大住房消费信贷，支持居民买房。（4）重视房地产市场总供给和总需求动态平衡，促进有效需求的形成。
第三，利率对房价的影响是不容忽视的。利率通过影响住房供给、需求、租金、贴现率等方式来调节住房价格，利率和住房价格密切相关。因此，通过利率来调节住房价格的方向是正确的，但是，在我国房地产市场快速发展、房地产市场发育极不完善、居民收入差距不平衡的环境下，通过利率来调节房价的效果难以把握。通过上面的分析可以看出，在现实情况中，消费者不但要承担利率上调直接带来的房贷压力上升，还要承担开发商的成本转嫁。因此，可以说，消费者是利率上调最直接的影响者，消费者对利率上调的反映也最为强烈，尤其是对那些“房奴”而言，利率上调无疑是雪上加霜。自住性住房消费需求是房地产市场发展的原动力，是带动房地产市场持续发展的中坚力量。为了房地产市场的健康发展，我们应该大力鼓励自住性消费需求，但是，利率上调反而严重打击了房地产自住性消费需求。因此，一定程度上可以说，利率上调并没有起到应有的作用，对该调控的没有调控，对不该调控反而调控。利率是一把 “双刃剑”，利率上调对稳定房价既有积极作用，也有消极作用。在我国现阶段房地产市场发育不成熟、市场竞争不充分的条件下，消费者往往处于弱势地位，利用利率手段来调控房价具有很大的风险。所以政府应审慎使用利率来调控房地产市场。
参考文献：
[1]D. Denise,andC.W. Willian; Urban Economics andReal Estate Markets [M].prenticehall,Englewood cliffs,1996.
[2]Jesse, M. Abraham & Patric, H.Hendershott, Bubbles in Metropolitan Housing Markets. Journal of Housing
Research[J]. 1996, Vol.7, Issue 2,pp191-207.
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