我国房地产价格形成机制的实证研究_供求模型

（3）

结合（1），（2），（3）可得出该最优化问题的解为：

（4）

其中，假设效用函数的具体形式：

（）（5）

代入（4）有：（6）

其中。

在（4）中令，即不考虑现有房产的折旧的影响；并假设，对（4）中右边的两个利率的比值取近似再对数化可得：

（7）

由于在的一阶泰勒展开式为：

用一阶泰勒展开式近似替代（8）式右边的两部分我们可以得到需求方程，则有：

（8）

其中为大于０小于１的常数，且。

（二）房地产供给模块

在市场经济条件下，房地产价格机制的作用能够真实反映需求与供给之间的关系，但是影响房地产的供给不只价格因素。这里我们参考Willian D.Lastrapes文中的模型来建立供给方程，依据托宾投资的q理论，对于一个追求利润最大化的投资者来说供求模型，是否开发一处房产取决于 q值（即房地产的市场价格与开发成本的比值）。我们假定房地产开发率与q之间有如下的线性关系：

，（9）

其中HC_t为t时期新的供给流量，H_t-1为t时期的存量，

若令：，即总成本受技术进步（）、土地成本（）、建造成本（）、和资金成本（为当期利率）的影响。则有：

*（10）

即为供给函数，可见t期内房产供给不仅受预期价格和成本的影响，也受市场存量的影响。对于模型（10）我们采用类似的近似方法可得到供给模型为：

（11）

其中：；

（三）房地产市场均衡——价格模块

在房地产的供求关系系统中价格对供给与需求起到调节作用，而房地产价格主要由开发商提供的房地产数量与需求量决定，同时价格也受多种其它的因素的影响，如各种利率预期、市场供求缺口等。因此，首先联立房地产的需求模型（6）和供给模型（9）可得：

（12）

其中V_t为影响房地产需求的各种利率因素论文发表。对（12）两边同时取对数、线性化可得最终的均衡价格模型：

（13）

其中 ，，即影响当期房地产均衡价格的因素主要有：人均收入，各种利率的预期值，价格的预期和建造成本以及当期的房地产存量。

三、中国房地产价格形成机制的实证分析

（一）指标选取及数据的预处理

为对上述数理模型进行实证检验，考虑数据可获得性和指标间的可比性，样本区间为

2000年第一季度到2009年第三季度的季度数据，具体指标及说明见表1。

表1 变量说明

注释：（1）各数理模型中使用的预期变量=（该变量当期数值+该变量前一期数值）/2。

（2）参照Fair and Jaffee和Raymond文中的做法引入当期市场供给和需求之间的

盈余率（X_7t）来反应房地产预期价格增长率。

（3）当期房地产市场存量（X_8t）为初期房地产市场存量到前一期的供给的加总。

(4)变量Y_1t＼Y_2t和X_8t存在明显的季节趋势，使用Census X12季节调整法进行了季节调整。

（二）实证结果及解释

（1）房地产需求

从需求模型（1）可以看出，影响房地产需求的因素主要有：当期居民人均收入，当期价格以及预期价格。人均收入的增长对房地产需求有显著的正向影响，其弹性系数为1.5475。即当期人均收入增长1%时，需求会增加1.5475%；而价格的t统计量通过了显著性检验，但系数的经济含义不对，而借款利率对需求的负向作用弹性系数大于价格的，而证券收益率、通货膨胀率对需求均存在正向的作用，但是系数均未通过显著性检验。而由=0.9839可知，模型拟合的很好，由F统计量可知，方程存在显著的线性关系，但存在多重共线性的现象。

去除几个变量后得到需求模型（2），由需求模型（2）可知，=0.8398，F统计量的P值为0，可以说明模型的拟合效果很好。影响房地产的因素主要有，当期的收入、价格、供需缺口。这三个因素均通过T检验，系数是显著的，人均收入的增加对房地产需求有较大的拉动作用，变动1%时，会引起需求增长1.238860%，这也说明了影响我国房地产需求的最重要因素是人均收入，这和我国居民的消费观念有关。房地产既是耐用消费品也是投资品，衡量房地产需求必须把二者结合起来，其依据就是居民的可支配收入。目前，我国政府实行宽松货币政策。宽松的货币政策能鼓励房贷者购房，增加房地产的需求。这样就产生了涨价的市场依据，但是其中的刚性需求仍是有限的。一方面M2将近20%的增发量肯定是大于通胀率的，短期流动性增强供求模型，居民的货币持有量将翻两番。另一方面，作为一个滞后变量，物价上涨势必增加居民资产保值需求。房产作为目前的硬通货，自物权法颁布以来，保值增值动力已经更加凸现。另外，价格下降1%，需求会增长0.24%，供需缺口对我国房地产的需求也存在负向影响作用，但并不是主要因素，我国目前居民对房地产的潜在需求是很大的，但有效需求不足，这也是房价居高不下的原因之一。正如不少人所认为的，中国房地产不存在过热的理由中，最为重要的理由就是由于居者有其屋是一种起码的刚性需求，中国庞大的人口基数必然使得住房销售持续旺盛。他们认为现在中国的房地产市场并非供应量过大，而是供求错位。然而，以中国人口之众，潜在需求巨大那是毫无疑问的，但是不动产的消化过程是个很漫长的过程，不能因为潜在需求大就认为是供不应求。在短短三五年内就开发出需要１０年到２０年才能消化完的供应量使得供给远远大于市场需求。如果不存在真实的有效需求，政府就得警惕这种需求泡沫的根源在哪里，应该如何来防止。因此，政府此次的宏观调控的重点要放在如何解决抑制潜在消费力释放的瓶颈上。如收入分配调整与公平性、弱势民众的收入水平提高、农民城市化障碍的解除、垄断行业壁垒的清除、政府不当管制放松等。

（2）房地产供给分析 由供给模型可知，由=0.9935，D.W.=2.433可知，模型拟合的相当好，不存在自相关。影响房地产供给的因素有：预期的贷款利率、土地成本、建造成本、预期价格、以及市场存量的影响。这几个变量均通过显著性检验，系数的符号也和理论相同。其中土地价格对房地产供给的弹性系数最大为1.803，但土地价格对房地产供给的影响方向与理论有所不同，但是与我国国情相符；从总体上说，城市土地的供给是有限的、刚性的。中国城市土地属于国家所有，国家是城市土地所有权市场的惟一供给主体，因此城市土地一级市场是一种垄断性市场。 房地产供给的这一特点，决定了其受土地供应量、供应方式和供应结构的制约特别明显。同样，城市房地产的供给能力，在很大程度上取决于能够供给城市使用的土地数量论文发表。因此，国家应把住土地供应的龙头，以便达到有效调节房地产供给总量和供给结构的目的，从而实施宏观调控。房地产市场存量、房地产预期价格也是影响房地产供给的重要因素，当预期价格上升1%时，供给会增加0.6%；房地产存量增加1%时，房地产供给增长0.826%；而预期借款率、建造成本与房地产供给呈负相关，当预期借款利率的增加1%时，房地产的供给减少0.1061%；建造成本变动1%时，房地产供给减少0.342%平。这用房地产商的投资行为心理是很好解释的。若预期的投资回报率高，开发商一般会增加房地产投资，从而增加房地产供给；若预期的投资回报率低，开发商一般会缩小房地产投资规模或放慢开发速度供求模型，从而会减少房地产供给。 （3）房地产市场均衡价格分析 由均衡价格模型（1）可知，尽管方程的拟合程度很高(=0.9522)，也不存在自相关（D.W=2.232），但是各个变量的系数均不显著，说明该模型存在严重的多重共线性。因此，通过去掉一些影响较小的变量得到模型（2）。由均衡价格模型（2）可知，影响均衡价格的因素有人均收入、证券收益率、借款利率、供需盈余率（预期价格增长率）。这几个因素在10%的显著水平下均是显著的，供需盈余率对均衡价格有反向作用。一般当供给超过需求时，预期价格会下降，此时均衡价格（市场价格）也会下降。借款利率的增加也会使房地产价格上升。人均收入的增加会使房价上升，这与理论相符，价格的收入弹性最大，弹性系数为：0.9635。证券收益率的上升也会使房价上涨，不过影响很小，弹性系数为0.064.这反映了影响我国房价的因素，并不是土地、建造等成本支出，而是供需、收入，贷款利率，以及股市的推动作用。从目前我国房地产开发的融资渠道可以看出，银行贷款是我国房地产开发资金的重要来源之一。银行贷款利率与房地产开发成本具有直接的关系，利率上调将会增加房地产开发成本，从而降低房地产开发商的开发利润，减少住房供给。近两年来，政府为抑制房价多次上调利率，然而此举并没有带来预期的效果。具体分析其原因，直接地从实际情况来看，由于房地产行业具有自主定价、垄断竞争、刚性需求等特点，房地产开发商很容易将利率上升带来的成本增加转嫁给消费者，反而使房价上升。因此，可以说，利率上调对房地产开发商的直接影响微乎其微。间接地，过高的贷款利率、存款利率和按揭利率，会打击买家购房的积极性。目前，我国房价收入比远远超过国际上规定的合理房价收入比，居民住房支付能力有限，因而，大部分购房者都一定程度上要通过银行贷款来融资。因此，利率上调直接增加了购房者的房贷压力，从而抑制住房消费需求。大量的住房消费性需求退出房地产市场严重打击了房地产市场的士气，使得房地产市场景气指数大大下降，从而影响了房地产开发商对未来房地产市场的预期。

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