论文导读:：日日火爆的楼市。这不仅是房地产市场内在价值规律运行的必然要求。可称之为“负外部性”。
论文关键词：楼市，价值规律，负外部性
从2002年至今，我国的房地产市场经历了一轮近八年的大牛市，除了2008年中途稍作休整外，持续飙升的房价，日日火爆的楼市，频频暴富的开发商，房地产市场的财富聚敛效应，触目惊心！一家欢乐，万家愁的局面让构筑和谐社会的目标渐成虚幻。时间进入2010年，国务院从差别化住房信贷、抑制投资性购房入手，再出重拳，调控楼市，欲以看得见的手把失控的房地产市场重新牵回理性的轨道。然而，面对政府的调控，又有很多房地产商和既得利益集团，开始为亢奋的楼市而疾呼，一些人甚至抛出了“高房价合理，整治楼市会引发中国的‘次贷危机’，影响经济复苏，导致经济的二次探底，要求政府‘顺其自然’、慎用调控”！我国的楼市到底怎么了？节节攀升似无止尽的房价究竟该不该刹车？高房价背后是经济繁荣还是社会隐忧？以下将用经济“外部性”原理，对此进行分析和探究！
一、外部性的涵义：
在现代经济学理论体系中，所谓“外部性”也称外在效应或溢出效应，主要是指一个经济主体的活动对旁观者福利的影响，这种影响并不是在有关各方以价格为基础的交换中发生的，因此其影响是外在的；如果给旁观者带来的是福利损失（成本）价值规律，可称之为“负外部性”；反之，如果给旁观者带来的是福利增加（收益），则可称之为“正外部性”。全体社会成员都可以无偿享受的公共物品，可以说是正外部性的特例。个体经济活动付出的成本和得到的收益可谓个体成本和个体收益，而这一活动带给旁观者的额外成本和额外收益就是社会成本和社会收益。 经济生活中的外部性是广泛存在的。生产中养蜂人放蜂使果农收成增加，企业的技术发明被其他企业无偿引用等等，都会产生正外部性；而化工厂向江河排放污水就会有负外部性。私人消费也会产生外部性，如吸烟，开车都会造成对空气的污染，半夜放音响给邻居带来的噪声等，都产生负外部性。
二、楼市暴涨的“负外部性”分析
那么楼市的涨落有没有“外部性”？答案是肯定的。我们知道房地产也是一种商品，一种普通而又特殊的商品，从规划、投资、开发、交易和使用等一系列的环节和流程，都牵涉到社会经济的方方面面，合理的房价，协调的发展，将使百姓安居乐业，社会安康、和谐，其“正外部性”十分显著；然而，现在的问题是，我国楼市近几年来的非理性暴涨，已经使房价严重地背离了应有的价值，高昂的房价已经到了令人咋舌的地步，象北京、上海、深圳、广州等中心城市，房价已跃上几万一平方的台阶，2010年上半年,北京更创下一平方8.4万元的纪录！这样的高房价下，普通百姓买不起房，工薪阶层不敢买房，举家借债沦为“房奴”的也比比皆是！最近更有报道：郑州一退休矿工因买不起房，竟然开挖地洞，过上了穴居生活！在后工业社会的今天，这岂不是对人类文明发展的极大讽刺吗？由此可见，楼市暴涨带来的“负外部性”已经象洪水一般，正向我们扑面而来！那么到底是什么原因导致我国的房价暴涨难跌，居高难下呢？
中国三星经济研究院宏观组首席研究员马兹晖认为，房价的奇高的主要原因有三点：一是经济发展和城市化推动房价正常上涨；二是低利率引起的流动性过剩，开发商以极低的成本融资，可以大量囤积土地和捂盘惜售，投机者则利用低成本贷款大肆炒房，制造泡沫；三是地方政府为了增加财政收入和GDP增长，减少土地供给推动房价上涨发表论文。除了第一点外，后二点影响因素超越了经济范畴，它所推动的房价快速上涨，已经给社会与民生带来了极大的“负外部性”效应：
首先，房地产交易双方在交易过程中，似乎遵循着买卖平等自愿的原则，但事实上，民众在巨大的生存的压力下，在开发商的巧取豪夺下，在我国畸形的房地产市场中，这种貌似公平的房产交易背后，隐藏的是一种掠夺与被掠夺的关系，每一个购房者都不是单一的消费者价值规律，而是以家庭为单位的社会小群体中的一员，购房者在交易过程中所支付的超额费用，不仅给本人，也给其家庭及周边提供资金支持的亲友圈带来了沉重的资金压力，这种表现在家庭关系中的“负外部性”非常显著！调查表明：以当今的房价，一个年收入在15万元的中等家庭，要买一套100平米的住房，不吃不喝得10多年！更不用说占大多数的中低收入家庭。当一个个家庭把它的全部资金或者透支了未来几十年的收入都用来购买住房时，它所带来的影响就决不仅仅是购房者本人资金上的损失与压力，而是一个家庭或家族接受再教育或者投资或者创业的机会，因此也透支了大多数民众往上发展的资本。
不断上涨的房价限制普通百姓和中等收入者的发展权，这个严重的“负外部性”，不仅是个经济问题，更是个政治问题。改革开放以来，全国各个行业都取得了令人瞩目的成就，换言之，改革开放给国家和国民带来了发展生机，人民群众应该充分享受改革发展成果。然而，持续高位运行的房价，给普通百姓增添了一份沉重的经济负担，不仅对眼下的生活造成困难，而且还制约了以后数年的发展。在构建社会主义和谐社会的语境下，关注民生、改善民生是当今最紧迫的主题，而主要对象是那些低收入群体。他们的生活得到了保障，构建和谐社会才有了群众基础。如果他们连基本的住房都成为愁事，望房兴叹或成为房奴，那么，缩小贫富差距不仅会成为泡影，甚至会愈加拉大贫富距离，造成社会阶层断裂，甚至有可能葬送改革开放二十多年来之不易的成果。如果说，房价上涨是局部的暂时现象，还可以理解，问题是现在已经成为社会普遍情形，且有越发加重之势，这就不是偶然问题，而是制度出现毛病了。制度一旦出现问题，不断危及现实，对今后一个时期的发展，也会有直接的影响。起码，无形中制造了社会阶层的隔阂，加剧仇富心理，甚至目前国家现有的一些社会保障体系，在巨大的冲击下也会出现危机，甚至崩溃。可以这么说：偏离常轨而高位运行的房价，不仅限制甚至剥夺了普通百姓和中等收入者的发展权，这对社会体系的合理构建和国家的和谐发展极其不利，其“负外部性”是无法用金钱来衡量的。
其次，房地产市场的过度繁荣，也使得我国的产业结构的良性发展遭到了严重打击。这个“负外部性”对经济与社会的发展所带来的影响是巨大的，也更是深远的。据不完全统计，由于房地产市场的虚高价格导向的作用，仅以2002年至2007年的5年为例价值规律，全国各界投资房地产的资金量达到了空前的9.2万亿，而2007年我国全年的GDP不过24.66万亿元,比较可知,近几年,房地产开发用掉的资金,相当于我国半年的国民生产总值,是同期教育投资的2倍，是农业开发投资的50倍，是创业投资的100倍……当然，房地产行业的发展，也带动了其上下游产业链上诸如：钢材、水泥、装饰材料等部门的发展，产生了一定的“正外部性”，但社会资金纷纷流入房地产板块，导致了国民经济的其它部门的发展面临着资金严重不足的困境，这其中的隐性损失，机会成本是无法统计的，一个国家经济环境的有序、平稳与健康，靠的是各部门、各行业有机协调和均衡发展，一个部门的发展以牺牲其它部门的发展为前提，它不仅损害了当前的利益，也更是断送了未来的发展基础，其“负外部性”已远远大于了“正外部性”，正所谓得不偿失，这样的经济注定的不会长远的，因而最终也必定是失败的！
第三，房地产高价泡沫最直接的“负外部性”是加大了金融风险，加大了产生金融危机的可能性。由于房地产的资产性质，其价格波动的基本特征是大涨之后必然是大跌。当房价膨胀到一定程度时必然引起房地产泡沫破灭，必然将银行大量的房地产信贷变成坏帐，不仅给整个国民经济背上沉重的负担，而且极易导致金融危机。象上世纪八十年代中后期的日本，其以房地产为代表的泡沫经济的破灭，给国家所带来的冲击和影响，直到今天也没有完全消失。前车之鉴，足以为戒。
第四，房地产过度开发，另一个最重要的“负外部性”就是不利于耕地的严格保护。房地产开发热使城市房地产开发所利用的土地资源转向取得成本较低的新增建设用地上，这样将会不可避免地占用宝贵的耕地资源，特别是城市近郊区的耕地资源，造成城市新增建设用地盲目扩张和耕地资源的不断减少发表论文。众所周知，我国是一个人多地少的国家，国土面积虽然在世界上位列第三，但三山六水一份田的地理格局，使得我国的耕地面积十分有限，据国土资源部统计，2010年，我国的耕地面积总数约为：18亿亩，人均不足：1.4亩，只相当于印度的一半。近十年，每年耕地净减少在600万亩左右，而这其中，建设用地占了近一半。庞大的建设用地，挤占了宝贵的农业发展用地，使得粮食生产因耕地的减少而年年减产，长此下去，有14亿人口的世界第一人口大国的我国必将面临着严重的粮食危机，粮食危机又必将导致国家的生存危机，其“负外部性”已远远超越了经济所能涵盖的范畴。
三、解决楼市“负外部性”的策略
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