安徽省房地产业可持续发展能力的可拓优度评价研究

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0引言

2010年1月12日，国务院正式批复《皖江城[1]市带承接产业转移示范区规划》， “皖江城市带”主要是针对“长三角”产业转移的示范型创新区，区域范围包括合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、池州、巢湖、滁州、宣城九市全境和六安市金安区、舒城县，共59个县(市、区)，辐射安徽全省。业内人士分析认为，随着皖江城市带承接产业转移示范区建设的开展，会有利于整个皖江城市带的房地产开发。

1评价指标体系的构建

王润良、杨芳、刘志强(2009)^[1]从社会、经济、环境、资源四个方面选取了20个指标作为评价指标，定量的分析了城市房地产可持续发展中的优势与不足。华中科技大学的郑国明（2004）^[2]在他的博士论文中从社会、住房区域特色、政府政策、政治、人口五个方面做出了定性的分析。厦门大学林素珊(2006)^[3]在硕士论文中又提出了科教因素的影响。郑应亨^[4]通过对经济、资源、环境、人口与社会等的分析，从宏观角度分析了这些因素对房地产业的影响，创建了房地产业指标评价体系，共包括四大指标体系：经济指标体系，包括经济水平、经济结构、经济效益、经济能力等二级指标；资源利用的指标体系，包括水、土地、大气、飞舞、噪声、环境保护等二级指标；人口与社会指标体系，包括人口、就业、人民生活、公共安全、满意度；制度与科教指标体系，包括科教投入、科教发展程度、科教产出、制度等二级指标。并介绍了利用层次分析方法进行房地产业可持续发展水平评价的方法。

尹子民、初明畅^[5]根据全面性、实用性、相关性和前瞻性相结合的原则，创建了城市房地产业可持续发展评价指标体系。它包括经济评价因子、人口评价因子、社会评价因子和环境评价因子5个方面。其中，经济评价因子包括人均国内生产总值、城市具名人均消费性支出、房地产开发投资增长率、房地产增加值占GDP的比重；人口评价因子博爱扩城市人口密度、城镇人口增长率；社会评价因子包括城市化水平、房地产业就业率、城市用气普及率、房地产从业人员劳动报酬增长率、环境评价因子包括城市人均公共绿地面积、城市生活污水处理率、建成区绿化覆盖率；资源评价因子包括土地开发面积增长率、城市人均住宅使用面积、人均日生活用水量、房屋建筑竣工率。并利用这些指标建立了功效函数，得出评估值，并将结果划为5个档次。

从指标选取的代表性、可操作性原则出发，综上所述，结合安徽省的具体情况，从社会、经济、环境、资源、科教五个方面建立如下指标体系：

表1 安徽省房地产可持续发展能力评价指标体系

2物元可拓优度评价模型的建立

物元分析方法是我国著名学者蔡文教授在1983年首创的一门学科，主要思想就是用“事物、特征、量值”三个要素组成有序三元组来描述事物。

（1）构建房地产可持续发展的物元模型

（1）

其中，可持续发展能力物元；评价因子名称；评价因子的特征；评价因子关于特征的量值。

（2）确定衡量条件

要评价房地产可持续发展能力的强弱，必须确定衡量条件，根据已确定的评价指标体系课确定出衡量条件集={}，其中，=（）是特征元，是数量化的量值域。

（3）建立关联函数，计算并规范化

在衡量条件={}中，=（），建立关联函数^[6][7]：

（2）

其中：表示的模；为与的距；=为关于区间套和（）的位值，得出各衡量条件的合格度：

（3）

（4）客观赋权法确定权值

在确定权重的过程中，如采用主观赋权的方法对权重影响较大，而采用客观赋权的方法则消除了主观因素对权重的影响。客观赋权的方面主要有主成分分析法、熵值法、和离差法。下面利用关联度离差^[8]的方法计算特征权重：

首先计算所有类别关联度的均值，如下：

（4）

然后计算离差：

（5）

最后得出权重：

（6）

（5）计算优度

对象的优度计算公式为：

（7）

得出各地区优度数值后，对优度进行比较，得出各地区房地产可持续发展能力的强弱。

3应用分析

本文以2009年安徽省统计年鉴为依据，所选指标如表1所示共21项指标，依次记作：，=1，2，，21，收集的数据如表2所示，其中，分别表示合肥市、淮北市、亳州市、宿州市、蚌埠市、阜阳市、淮南市、滁州市、六安市、马鞍山市、巢湖市、芜湖市、宣城市、铜陵市、池州市、安庆市、黄山市。

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