论文导读:：房地产投资信托 的运作模式类似于普通上市公司的经营模式，以基金单位持有人利益最大化为根本目的。其商业模式是通过投资并以租金收入为主的房地产和高比的股息分配，为投资者提供回报。持有人、管理人和托管人在结构中各自发挥其职能，以保证的正常运行。的运作机制由增值模式、发起、管理、托管、投资、收入分配、评估、上市及转让、信息披露和持有人大会等核心部分组成。
论文关键词：关于我国房地产投资信托
房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，以下简称)概念起源于19世纪60年代，是指由专门投资机构进行房地产投资的经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的信托基金形式，投资者可以通过证券市场购买，享受投资回报。是房地产证券化的一种典型形式
一、的参与者
的直接当事人分别为:基金单位持有人、基金管理人和基金托管人。
1、单位持有人是市场的投资者，持有人通过持有房地产，因此投资者所持有的是股权类证券。持有人享有下列权利:第一，分享基金财产收益；第二，参与分配清算后的剩余基金财产；第三，依法转让或者申请赎回其持有的基金份额；第四，按照规定要求召开基金份额持有人大会；第五，对基金单位持有人大会审议事项行使表决权；第六，查阅或者复制公开披露的基金信息资料，第七，对基金管理人、基金托管人、基金单位发售机构损害其合法权益的行为依法提起诉讼；第八金融论文，基金合同约定的其他权利。
2、基金管理人必须是在的审核过程中，由监管部门认可的、合格房地产管理公司。管理公司的认定应该包括基金和物业管理的两方面。所投资的房地产必须是由法规所规定的能产生租金收入的房地产资产。
3、基金托管人是受委托的商业银行，为基金单位持有人托管基金资产，委托基金管理公司作为基金管理人管理和运用基金资产。托管人和管理公司必须互相独立。
三方当事人在结构中的三角关系可以概括为:双重委托和双重监管。第一，基金持有人委托基金管理人投资，委托基金托管人托管；基金单位持有人与基金管理人之间是委托人、受益人与受托人之间的关系；基金单位持有人与基金托管人之间是委托人与受托人之间的关系；第二，管理人接受委托进行投资管理的同时，监督托管人并接受托管人的监督；托管人保管基金资产，执行投资指令，同时，监督管理人并接受管理人的监督。因此，基金管理人与基金托管人之间是平行受托和互相监督关系。这样的产品结构可以保证的投资收入分配策略顺利实施，有效地保护信托单位持有人的利益。
二、我国运作的构想
的运作模式类同于普通上市公司的经营模式，以基金单位持有人利益最大化为根本目的，通过投资于以租金收入为主的房地产，为投资者提供回报。持有人、管理人和托管人在结构中各自发挥其职能，以保证的正常运行。的运作机制由增值模式、发起、管理、托管、投资、收入分配、评估、上市及转让、信息披露和持有人大会等核心部分组成。
1、增值模式
的增值模式是指通过有经验的房地产管理公司对所持地产的管理，提高房地产的净收入，实现的收入增长。主要是通过以下四个方面实现增值:(1) 通过再出租现有的地产获取更高的租金；(2)通过收购新的地产或项目开发，以形成新的收入增长；(3) 对所持有的地产进行再开发以提高收入；(4) 降低运行成本。
2、管理
管理公司的职责是为持有人管理的资产?驼务，ü提高所持地产的租金和有策略地增加所持有的地产来提高持有人的回报。由?在我国是一种崭新的投资产品，现有的共同基金经理未必具备管理的专门知识，因此在结构设计中需充分考虑的两大管理范畴，即基金管理及地产物业管理。基金管理公司必须确保物业管理公司具有良好的声誉，物业管理公司则必须具备地产物业管理专业资格和经验，基金管理公司在转授物业管理职后，必须持续监察其转授的职能。
①管理公司的条件。的管理公司的管理职能涉及集合投资计划和物业管理两个领域。因此必须充分考虑在集合投资计划管理方面的特殊性，有针对性地对管理公司的经验提出要求。在这方面，可以参考香港的经验。香港证监会在考虑管理公司的资格时，要求基金经理具备最少5年的管理集合投资计划方面的可追溯纪录。香港证监会目前只接受有资产管理牌照的管理公司成为房地产投资信托基金的管理公司。因此我国可以把管理公司条件设计为:第一，管理公司有5年以上基金管理经验；第二，在托管人同意的前提下任命有5年以上房地产投资或房地产投资咨询经验的顾问免费论文。
②管理公司职能。由于物业管理是管理的重要环节金融论文，对物业管理职能应主要考虑以下因素:第一，由于物业管理职能的特殊性，在结构的规定中不应对物业管理资格作出过于具体规定；第二，管理公司可雇佣有经验的物业经理(个人)，或将其物业管理职能转授予第三方物业管理公司；第三，由于物业管理流程的周期性，物业经理的主要人员应具备较长期的相关经验，至少要比一般租约的年期略长。
③管理公司的收费。管理公司通过提供管理服务收取管理费，管理费可由两部分组成。第一，基本管理费，以所管理的地产价值为基数，收取一定比例的管理费；第二，业绩管理费，这部分管理费与的业绩挂钩，目的是为了将管理公司的利益与持有人的利益挂钩，计算的基础是上市交易价格。
3、托管
托管人应以保证持有人利益为根本责任，通过一切合理谨慎的运作，确保持有人的权利及权益获得足够的保障，保证有关资产获得适当的管理并以维持持有人利益的方式存管有关地产。托管人具体应承担以下责任:①安全保管的全部资产:②执行管理人的投资指令，并负责办理名下的资金往来；③监督管理人的投资运作；④定期复核、审查管理人计算的资产净值及基金价格；⑤保存的会计账册；⑥出具业绩报告，提供基金托管情况，并向监管部门报告；⑦基金契约、托管协议所规定的其他职责。
1/2 1 2 下一页 尾页 |
