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房地产企业成本控制与管理分析—以安徽信达房地产开发有限公司为例

时间:2012-05-05  作者:方志阳
(二)利用套期保值策略来规避材料价格变动

工程建设过程中,各种原材料价格的升降成为成本控制中的一个难点,在市场经济不断变动的情况下,房地产商可以利用套期保值策略来规避这一问题。套期保值的基本原理是期货价格与现货价格变化的一致性和到期的收敛性,房地产商应根据套期保值数量相等、时间相同或相近、方向相反、品种相同的操作原则,来进行选择套期保值的操作手法,套期保值策略的选择原则是尽可能冲销风险,当公司损益与现货市场价格波动正相关时,适宜做空头套期保值成本管理论文,反过来,当公司损益与现货市场价格波动呈负相关时,则适宜做多头套期保值,同时,房地产商应将主要精力集中在其主营业务上,并采取有效措施使其面临的价格、利率、汇率等风险最小化。这样,就可以回避现货价格波动风险;发现市场价格的基本动力;锁定产品成本,稳定公司利润;减少资金占用,加速资金周转;有利赢得时间,合理安排储运;有利提升房地产企业的融资能力。

(三)成本核算对象的正确确认

成本核算对象的确定原则是:应满足成本计算的需要;便于成本费用的归集;利于成本及时结算;适应成本监控的要求。房地产企业应根据上述原则,参照下列条件,结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况,确定具体成本核算对象。如下例子:

1、单体开发项目,一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

2、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位或总包的群体开发项目,可以合并为一个成本对象小论文。

3、对于开发规模较大、工期较长的开发项目,可以结合项目特点和成本管理需要,按开发项目的一定区域或周期划分成本核算对象。

4、根据核算和管理需要,对独立的设计概算或施工图预算的配套设施,不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施,可以不单独作为成本核算对象,发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。

(四)从项目开发的各个阶段来有效控制工期

1、房地产项目开发的前期阶段,应有效控制建筑设计的时间。当出现设计和施工同步进行的情况时,我们要依照工程建设的预定时间,马上向设计部门提交没个时间段所需要的施工图纸和相联系的基础设计资料,以保障施工现场的需要。

2、房地产项目开发的中期阶段,应做好招标工作,同时保证机械设备以及所需材料的事前供应。通常在工程建筑过程中,会由于资金拖欠等一系列的原因导致原料的供应出现脱节,房地产商因事前与供应商达成好协议,此外,还要处理好采购部门与管理部门之间原料采购与发放及时沟通的环节,避免内部出现不可协调性。

3、在签订合同时成本管理论文,需对工期的延期以及延误所造成的经济赔偿和相应的责任进行明确的条款设置,用以避免或减轻所产生的纠纷和赔偿。

4、对施工过程进行一个循环的计划管理。通过把预先设计的总工期计划于现场施工的实际情况想对照,查出施工过程的薄弱环节,对此,提出相应的补救措施,形成一个未完工计划,再将未完工计划结合到总工期计划,不断根据实际的完工情况来更新总工期计划。

图四施工计划管理流程图

四、总结

文章通过对成本控制的含义、原则、意义的了解,以及明确房地产企业成本构成要素,总结当前的房地产企业成本控制存在的相关问题,例如:土地成本高、工程建筑中各类材料的变动、成本核算未能适应项目的需求、工期延误等,并对这四个问题提出相应的解决方法。

我国房地产业起步晚、发展迅速,众多的房地产开发企业在成本控制与管理这方面的经验比较欠缺,研究也不够升入。所以,房地产企业应该结合自身的特点,来不断完善成本控制体系,加强成本控制管理,以减少企业的成本开支,使其在激烈的市场竞争中,能够取得优势,最终取得综合效益的最大化以及未来的可持续发展。

 

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