论文导读：测绘是指对自然地理要素或者地表人工设施的形状、大小、空间位置极其属性等进行测定、采集、表述以及对获取的数据、信息、成果进行处理和提供的活动。
关键词：测绘，不动产估价思考
一、概念
1.1、测绘的概念
测绘是指对自然地理要素或者地表人工设施的形状、大小、空间位置极其属性等进行测定、采集、表述以及对获取的数据、信息、成果进行处理和提供的活动。测绘可分为若干分支学科：如大地测量、摄影测量、地图学、工程测量、海洋测量学等。其中工程测量学又可分为控制测量、房产测量、地籍测量、地形图测量、施工放样、变形监测等等。
1.2、不动产估价的概念
不动产估价是指对房产、土地、森林、构筑物等不动产进行价值评估。其是以不动产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时的客观合理价格或价值进行估算或判定的活动。其意义在于：为不动产市场交易提供客观标准；不动产资产的价值化更有利于优化资源配置；公平赋税等。
二、测绘在不动产估价中的作用
2.1、房地产测绘与不动产估价
房地产测绘与房地产估价是城市房地产管理的两个重要的组成部分，为其提供了可靠的数据和资料。
房地产测绘可提供房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况，为城镇规划建设、土地管理、房产管理以及保护产权人的合法权益提供准确、可靠的测量数据和资料。其主要内容包括：房产平面控制测量、房屋调查、房屋用地调查、房产图测绘、面积量算、变更测量。
它们分别从不同角度来描述和表达房地产，测量结果是房地产价格评估的主要法律依据之一，二者具有密切的联系。论文大全。尤其在城市现代化进程中，农村集居地的拆迁工作中，房产测绘成果已直接成为拆迁评估的首要依据，涉及到千家万户的切身利益。
2.2、地籍测绘与不动产估价
地籍测绘是以一定的精度测定和调查土地及其上附着物的权属、位置、数量、质量和利用现状的测绘工作。地籍调查是为了取得土地权属和土地利用现状等基本地籍资料而组织的一项系统性的社会调查工作。其基本任务是查清宗地或地块的坐落、位置、所有者、权属、权源、地号、等级、面积、使用者、利用状况、土地质量等。
地籍测绘完成各类图件：基本地籍图、宗地图、土地利用现状图、权属界线图等。其中宗地图是土地证上的附图，是土地所有者或使用者对土地的使用或拥有提供可靠的法律保证，也是处理土地权属问题的具有法律效力的图件。
为此，地籍测绘提供了估价必须的各类地籍要素，给不动产估价提供了客观依据。
三、测绘知识是估价人员必备的
3.1了解测绘技术的必要性
不动产估价需具备专业的估价人员，其不仅具有扎实的理论知识、丰富的估价实践经验、良好的职业道德修养，还需掌握相关政策、法律法规、开发经营、经济、城市规划、建筑等方面的知识，其中对测绘知识的了解也不容忽视。
当估价人员正在为某地块（房产）进行估价时，有时更多关注相似案例的单价、资本还原利率的选取、成本项目的统计等，最终用单价乘以地块（房产）面积得出总价值。却容易忽视此地块（房产）面积的准确性，从而不能得出准确的不动产价值；
当评估人员根据不符合现势的地籍测绘图纸进行评估时，使用了已变更的界址点所含面积，已变化的房屋层高、层数、地理名称、门牌号等地籍要素信息，或者对地图的符号意义、地籍区号、宗地号等理解不够，也不能准确的评估出不动产价值。
所以估价人员除了须进行现场踏勘外，应对测量图纸的文字标注、比例尺、图示符号等有较为深入的了解，还应掌握图解量算等基本的测绘技术。
3.2了解测绘误差的必要性
测绘工作是由观测者使用某种仪器、工具，按照规定的操作方法，在一定的外界条件下进行的。不论观测者多么认真负责，技术多么熟练，使用的仪器多么精密，观测方法多么合理，误差是必然产生的。对同一个量进行多次观测，其结果总是有差异的，如往返丈量某段距离，或重复观测某一角度，其结果往往是不一致的。这种差异的出现说明观测值中有测量误差存在。测量过程甚至存在测错、读错、记错等粗差。论文大全。
评定测量结果的精度高低，是用其误差大小来衡量的。评定精度的标准，通常用平均误差、中误差、容许误差和相对误差来表示。
测绘单位根据业主的要求合理确定误差大小，根据测绘规范要求确定合理的测量方法进行测绘的。论文大全。如1：2000的测量图纸，其点位中误差为图纸上的0.1mm，即20cm，那么其允许误差为3×点位中误差，可达60cm。此图如果作为宏观规划是完全可行的，但估价人员将测绘单位提供的1：2000测量图纸作为土地及房产评估的依据时，则就出现较大的价值偏差。必须进行逐边量取尺寸，方可作为评估依据。
所以由于测量误差等因素的存在，估价人员需对测绘单位提供图纸上的土地（房屋）面积、尺寸等真值的“可信程度”进行考量。
四、总结
不动产价值量随着经济的发展越来越大，为了提供准确的交易参考依据，估价人员应当掌握关联专业知识、特别测绘知识，是很必要的。估价人员学会对委估价方提供的测绘资料加以分析、甚至懂得现场校对修测，这样能避免不必要地邀请测绘专业人员去现场帮助，从而增加评估项目成本之负担，同时又为不动产之估价之精确可信准备了必要前提条件，很有意义。
参考文献：
【1】 洪亚敏,吕萍.土地相关经济理论和法律[m]北京：中国财政经济出版社，2008年10月
【2】 朱道林，邹晓云等，不动产估价[M]，北京：中国农业大学出版社,2007年8月
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